（乐平）暖春四月看楼市：李振宇

近来，在国家宏观调控的大背景下，楼市走向重新扑朔迷离，前景似乎难以判断，成为各方关注的焦点。

也许，你还在为2009年乐平楼市创下的奇迹感慨不已，转眼2010年又过去了一个季度，乐平楼市又呈现出怎样的风景，两会之后，记者对乐平楼市进行了走访，试图窥探出一些新动向。

怎一个“火”字了得

风景这边独好，这是记者从乐平市房管、税务部门得到一季度各项指标后的第一感觉。今年一季度，乐平市商品房销售面积12.13万平方米，同比增长178.41%。商品住宅合同销售面积10.933万平方米，同比增长171.33%。一季度全市房地产税收3209.6万元，比去年同期增长153.9%，增收1945.7万元。

数字是枯燥的，但却是最有说服力的。从数字来看，乐平一季度楼市依然延续了2009年下半年的火爆局面，仔细分析，这并不意外。

近两年来，市政府充分意识到房地产业对经济的巨大拉动作用，高度重视房地产业的发展。各部门认真落实好鼓励房地产发展的各项措施，正确调控房地产市场，引导群众性购房消费，推进机关单位团体购房，经济和社会效果显着。

2009年，乐平房地产税收入库7720万元，已成为乐平市税收的支柱来源。房地产业关联带动了金融、建筑、服务、建材、家具等众多行业领域的发展，促进了城镇就业和农村剩余劳动力转移，已成为乐平市名副其实的支柱产业。

今年鄱阳湖生态经济区建设全面启动，我市紧紧策应这一国家级战略。3月16日，乐平市召开了新型城镇化和城市建设工作动员大会。会上提出，要把乐平建设成为山水之城、文化之城、和谐之城，争取全市城镇化水平2012年达到50%以上。这次会议透露出来的信息，无疑又给今后几年乐平的房地产业提振了信心，乐平房地产业再次面临重大机遇。

观念变了 市场大了

前几年，大家谈的是谁在哪买了块地，但现在，谈的肯定是在哪买了套房。乐平鸿宇置业公司副总经理王金水在乐平从事房地产业有10年了，见证了乐平楼市的风雨。他告诉记者，乐平真正意义上的房地产商业开发，始于2005年，显现于2008年，时间非常之短。就几年时间，乐平人在置业方面的理念发生了巨大变化。

乐平人在住房置业上，有着根深蒂固的追求单家独院思想。找一块地，自己盖房，是主流观念。因此，大家对商品房不屑一顾，楼市开发，再好的房子，再好的地段，乏人问津。

王金水分析说，乐平人置业观念的快速改变，一是来自于政府推动。近年来，乐平坚定不移以城市化为重点，全力提升城市品位，打造城北、城东新区。城市漂亮了，新建小区好像置在公园里。同时，政府实行严格的土地政策，严厉打击城市规划区内的“三违”建房，依法追究非法买卖土地相关人员的法律责任。

二是来自于地产开发商自身的努力。乐平人以前对商品房不感兴趣，很大原因是品质不高。为了改变市民对商品房的观念和印象，乐平的新建小区起点让人刮目相看。近两年，乐平推出的近20个小区，绝大部分都是大手笔，不管是规模还是质量，在全省县级城市都属于领先地位。这些小区，地段都处在新区，且户型好、绿化好、管理好，让市民充分享受到小区的便利。

三是80后等一批新生代购房群体的崛起。据了解，乐平每年新婚青年约6000对左右。这些80后们对住房需求属刚性需求，且量较大。小区的环境优美、智能安全、管理规范，服务设施配套，这对80后们来说，非常有诱惑力。

记者走访乐平多个楼盘后发现，我市购买商品房主力军主要有五大类：机关事业单位职工、私营企业主、江维电化等企业职工、乡镇富裕人群等。还有就是在外出经商、工作的乐平人，他们选择在家乡买房置业，或供养自己的家人、或成为自己返乡时的落脚点。

另一重要变化是，购房者对住房消费信贷普遍接受。记者采访了解到，现在乐平市民对购房者一次付清购房款的，只占到20%。绝大部分人通过银行按揭、住房公积金等形式进行住房超前消费。这表明，乐平市民的金融意识有了明显增强。

房价稳定上涨 几无悬念

房价，始终是大家最关心的话题。记者从乐平市房管局开发办得到的信息是，乐平房产价格运行稳定。2009年乐平市商品房价格1800元，而2010年一季度房价略有上升，突破了2000元。

乐平房产局开发办汪主任介绍说，现在国家打击房市投机行为，但主要针对的是京津沪等一线城市。而乐平属于三类以下城市，和大城市的情况千差万别。因此，这些政策对乐平房价几乎没有实质性的影响。

汪主任分析说，乐平城区的房地产成本，包括土地成本、建筑成本、安装及配套成本、相关税费等,每平米在1500－1700元，开发企业利润空间基本保持在每平米300元左右。这和周边城市万年、鄱阳、余干相比，持平甚至略低。因此，整个行业泡沫较小。而乐平部分售价2600元以上高房价房源，则主要出现在人居环境优越、区位优势独特的精品小区特殊部位。

谈起房价，蔚蓝嘉园营销经理桂先生告诉记者，他认为2010年乐平房价不会大起大落，仍有上涨的可能，年底均价估计会是2200－2400左右，这主要是现在市民购房需求仍较大。据他了解，乐平已售商品房中用来投资、炒房的比例相当小，购房仍以刚性需求和改善性需求为主，群体以教师、公务员及企事业单位工作人员、外出务工人员为主。随着经济社会的发展和生活水平的提高，人们对住宅条件、环境要求越来越高，农村向乡镇、城区转移成为必然。

乐平新区开发正进入高潮，土地拍卖基本结束，土地资源会越来紧张。随着“新国十条”等房市新政的相继出台，全国范围内的房地产市场宏观调控，将进一步加大房地产开发商的投资风险，这些都是乐平房价继续上涨的因素。

另外，乐平市委市政府高度关注低收入群体的住房问题。在2010年的政府工作报告中，明确提出，2010年要新建成经济适用房20000平方米、廉租住房10000平方米，进一步改善低收入者的居住条件。因此，有理由相信，2010年，越来越多的普通市民会圆旷日已久的新居梦。