乐平从商业街向购物中心时代的跨越－－专访万尚联合控股集团副总裁周伟

专访万尚联合控股集团副总裁周伟

无论是对于周边的万年县、德兴县、浮梁县，还是景德镇市区，乐平市万尚广场的出现都有着借鉴参照意义。近日，记者专访万尚联合控股集团副总裁周伟先生，解读一些人们所关心问题。

记者：乐平将会发展成为什么样的城市？

周伟：作为江西省经济十强县的乐平，区位优势明显，历来就是整个赣东北地区的商贸集散中心，商业影响辐射德兴、余干、鄱阳、万年等地，城市发展不会比景德镇差。从经济学角度看，乐平绝对有发展成为中型规模城市的潜力，就目前来说，以城区为中心辐射周边20公里范围的话，人口已经有五六十万了。

记者：乐平万尚广场的前期调研论证时间很长，远超同类型项目，有什么原因吗？

周伟：我们集团的定位不是商业地产开发商，把房子建好卖完就走人，我们是专业的商业地产经营商，从初期的开发介入到后期的招商运营，追求长期经营运作，以保障自身和投资者的根本利益。乐平万尚广场是我们集团在中部地区的第一个项目，在做前期定位规划的时候，我们的团队就用了一年多时间，在景德镇、乐平、德兴、南昌、九江考察调研，赣东北地区都跑遍了，就是去了解这个市场。在这个期间，不少同事都成了“乐平通”，比如万尚广场总经理王小志先生，就对乐平商业历史有着独到研究。

记者：如何看待乐平商业现状，这是否也是人们看好“一站式大型购物中心”万尚广场的原因之一？

周伟：长时间以来，乐平主要商业模式是以商业街形式出现，散、乱、小，功能不完善，竞争能力差，乐平最需要的就是大型综合性购物中心。乐平已有的或者在建的项目，实质上仍停留在传统百货和商业街形式，并且都是单体，最大的也只在3万平方米以内，业内人士都非常清楚，3万平方米以下的商业体要实现购物中心功能是不现实的。一个购物中心不仅要规模足够，里面还要包罗万象，不仅是单纯买点日用品、买件衣服这样的地方，同时还应该具备吃、喝、玩、休闲、娱乐等等功能，并且这些功能要有机组合相互促进，共同形成一个商业文化空间。万尚广场有8万平米规模，业态多元，功能完善，一体化布局，实现环境和空间统一协调，可以说万尚广场成为一流的综合时尚消费中心所有因素一应俱全。

记者：目前国内普遍情况是，传统百货和商业街前景黯淡，要么转型要么倒闭，背后原因是什么？

周伟：从消费者的视角来看，传统“你卖货，我买货”的单纯购物环境已经过时了，现在老百姓的消费理念和生活理念正在改变，将购物和休闲、生活结合起来了；甚至有观点认为，单体百货店遇到了发展困境，正在逐渐消失或者转型，取而代之的是按照商圈定位有效整合多种服务行业功能运营的“购物中心”。传统商业街区受天气影响大，客流不稳定，商品品质和服务参差不齐，又缺乏统一运营管理，难以产生吸引力，更没有持续的竞争力和生命力。

记者：万尚广场项目与乐平在建的部分时尚百货、商业街区别及优势在哪里？

周伟：除了囊括后两者外，还具备它们无法提供的东西。传统百货只能满足单纯购物需求，购物体验单一，品牌结构不丰富，消费者停留时间短；而同原始的商业步行街比较，它是一个封闭的室内空间，环境好体验好，四季全天候，冬暖夏凉。同商业街第二个不同是，商业街没有统一的经营和管理，对于品牌的层次，日常营运的管理，无法同统一经营的商业综合体相竞争。

万尚广场实现了多业态多业种整合、长期经营，通过物业、商务的统一管理，为分散经营的众多商家统一营造购物环境，能吸引更多消费群体并形成内部循环。我们万尚广场的客流较广，可以是旅游者，可以来自全市。万尚广场属于城市标志性建筑，环境美学价值高，将来可成为观光游览地，带来更多客流。因为方便，吃、喝、玩、逛都在一起，满足多重选择，更符合现在都市人群的消费观。

当然，决定一个综合性项目商业层次的是它的主业。前面也提到过，除了规模外，乐平一些项目，有的依旧是街区性商业，或者是传统百货，或者是大卖场，而不是真正现代化的购物中心。万尚广场的业态组合也是最好的：国际百货巨头，高端影院和康体中心，大型超市，家电连锁，600多个知名品牌……万尚广场非常注重建筑商业功能和空间结构美学结合，这也是一个优秀项目不可缺少的组成部分。

记者：在景德镇，一些曾经红火的商业中心现在衰落了，除了不能应对市场需求变化外，有没有别的原因？

周伟：硬件、地段大家都可以有，但一个商业中心，不仅仅有市场需求就行了，它是一个综合性系统工程。一个项目出现问题是由于一开始就没有好的运营操作团队，如果从业态规划到建筑规划都存在问题，商业经营管理也很欠缺，就会导致它即使位于黄金地段，也并不能保证有效客流和不同业态的收益。

除此之外，从行业经验来看，一个项目虽然地段很好，但是没有持续性推动能力的话，一切都是空的。万尚集团拥有成熟行业经验和雄厚实力，已经成功运营不少国内知名项目，比如位于盐城市中心的地下商业步行街，两公里长，是亚洲最大的；常熟的服装城是国内最大的服装集散地之一，有100多万平米，国家领导曾专门去视察过；集团还拥有五星级酒店、大型专业市场等项目，我们的经验和实力足以保证乐平万尚广场的发展前景。

记者：对于一个综合购物消费中心来说，业态组合和品牌体系非常重要。你们有什么样的考虑？

周伟：业态组合和品牌规划直接影响经营收益和投资回报。尤其是在中西部地区，业态组合和品牌品类体系管理历来落后。在乐平本地出现的大部分品牌，都是很低端的、零散的，即使有名气的牌子，像九牧王、报喜鸟，黄金珠宝行业里面的老凤祥、周大生等等这些，我们还需要从品质、服务、影响力、社会评价多方面加以综合考虑来选择。因为我们在江苏、上海地区已经有太多着名品牌在合作，对于乐平万尚广场他们也表示了强烈合作愿望。

乐平消费能力不比景德镇弱，万尚广场将会吸引聚集所有中高端消费人群，提供高端品质商品和服务，满足更高层次的消费需求，带来全新舒适的享受体验，做到与大城市同步，人们不用再专程驱车去南昌武汉这些城市消费。

记者：对于商业综合体来说，一个成熟专业的团队有多重要？

周伟：团队是竞争核心，我们自己的商业管理团队已经非常成熟了。除了自己开发运营的项目外，目前国内委托我们管理的项目有二十多个。有的小组同时给四五个单体面积在5 万或10万平米以上面积的商业项目提供服务，去做顾问，去做前期规划、市场调研，包括业态设计、布局规划、后期的招商运营等等，都很成功。万尚广场里面有不少大家所熟悉的特色连锁店，比如屈臣氏等，都是能够体现万尚商业操作水平的，我们的业态组合、规模，都是乐平独一无二的，今后也不会出现“第二个万尚”。

记者：为什么万尚广场的策划、物业、商业管理运营不外包呢？

周伟：策划、商管运营、物业分开有几个缺陷。第一，外来者并不一定能真正把握到一个项目需求和实际情况；第二，外聘的公司，从保障长期收益角度来看，它的口碑不会特别靠谱。跟一个人一样，了解自己的还是自己。每家企业都有自己运作规律，有自己的框架，这些只有同企业一起成长发展起来的员工才能感受到，才能知道它的性格。获得成功的商业地产企业，必定是有理念的成熟的公司，有完备的运作体系。

记者：万尚集团的自有项目，你们都持有物业，是出于什么考虑？

周伟：国内出现一种情况，很多开发商房子卖了后跑了，并不是说他想跑，而是他没办法继续往下做。我们万尚在项目里持有相当大物业比例，包括现在万尚广场也一样，就是说我们愿意和投资者一起培育这个市场，这也是我们信心和决心的体现。

记者：感谢周总百忙中接受采访，万尚一定会有更加辉煌未来。

周伟：谢谢！

（特别说明：文章由万尚广场企划部供稿）